Saldo e Stralcio Immobiliare

In questo podcast scopriamo i vantaggi del frazionamento in un investimento immobiliare. Come bisogna procedere? Daremo i consigli tecnici da non sottovalutare per evitare di fare errori che possono trasformare un investimento in un incubo.

PERCHE’ FRAZIONARE UN IMMOBILE?

Perché può rappresentare già un processo di valorizzazione immobiliare il concepimento dell’opera di frazionamento, ricavando così un margine di sconto sul futuro immobile da realizzare e commercializzare. Per comprendere meglio tale aspetto facciamo un  esempio.

Nella zona dove abitiamo e nello stesso stabile sono state vendute 2 unità abitative, entrambe da ristrutturare,  una della superficie di 120 mq al prezzo di € 240.000,00 e l’altra della superficie di 60 mq al prezzo di € 180.000,00. Si può facilmente comprendere come il valore al mq per tipologia sia completamente diverso in quanto per l’unità grande da 120 mq il valore al mq sarebbe di €  2.000,00 mentre per l’altra unità piccola di 60 mq il valore al mq sarebbe di € 3.000,00. Pertanto il frazionamento con la divisione dell’unità grande in due unità, avrebbe portato un beneficio con una valorizzazione del mq  per la sola attività di trasformazione della tipologia.

Con tale esempio non vogliamo portare ad una ridicolizzazione dell’attività da svolgere, che richiede una certa laboriosità, ma semplicemente far comprendere con immediatezza i benefici del frazionamento immobiliare come opera di valorizzazione, lì dove il mercato lo consenta.

COME PROCEDERE AL FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

Il decreto “Sblocca Italia” ha apportato una semplificazione alla procedura del frazionamento immobiliare, in quanto potrà essere realizzato mediante una semplice CILA, mentre prima era richiesto un permesso di costruire, rientrando così appieno nella categoria d’intervento della manutenzione straordinaria. Pertanto una volta che ci siamo adoperati in maniera corretta urbanisticamente, potremmo dare inizio ai lavori e con la fine di questi, procedere ad un nuovo accatastamento delle unità sviluppate, definendo così la chiusura dell’opera.

I RISCHI DI UN FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

I principali rischi di un frazionamento immobiliare, possono essere sintetizzati in 2 aspetti principali. Uno riguardante lo sviluppo della tipologia da ricavare, e l’altro legato al processo e ai costi del frazionamento immobiliare. La nostra esperienza ci ha fatto constatare che spesso il parametro semplicemente utilizzato è il ricavo che si potrà ottenere rispetto al mq vendibile per tipologia, trascurando però tantissimi fattori sulla realizzazione e i costi dell’opera. Cercando di rendere semplice e comprensibile il concetto suddetto, procederò con un altro esempio:

Ipotizziamo l’acquisto di un immobile di 200 mq con terrazzo di 50 mq. L’immobile presenta la possibilità di essere diviso in 2 o 3 unità.

Se optiamo per la divisione in 2 unità otterremmo:

- un’unità A di 100 mq ca con terrazzo di 20 mq;

- un’unità B di 100 mq ca con terrazzo di 30 mq

Costo lavori € 60.000,00 tempi di realizzo 30 giorni.

Ottima commerciabilità delle unità immobiliari con ipotetico realizzo di € 200.000,00

Nel caso di optare per la divisione in 3 unità otterremmo:

- un’unità A di 65 mq ca con terrazzo di 20 mq;

- un’unità B di 65 mq ca con terrazzo di 30 mq;

- un’unità C di 65 mq ca senza terrazzo.

Il costo dei lavori rispetto all’ipotesi precedente ha un aggravio di € 20.000,00 e un tempo di realizzo 6 mesi considerando un iter diverso dei lavori da eseguire.

Le unità A e B presentano un’ottima commerciabilità, mentre la C molto meno. Tenendo conto anche di tale aspetto si ipotizza un realizzo di € 240.000,00.

Pertanto la scelta delle 3 unità con un ipotetico margine di € 20.000,00, è sicuro che sia la scelta migliore?

Ci sarebbero tante considerazioni da fare, ma non volendo dilungarmi oltre mi auguro che l’esempio in esame possa fornire uno spiraglio sulle riflessioni da adottare prima di procedere ad una scelta operativa.

Per contatti http://m.me/canistrogennaro

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