Saldo e Stralcio Immobiliare

LA DIFFERENZA DI INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Con questo podcast diamo il via ad una serie dedicata all’ Investimento immobiliare. Perché una serie? Perché gli aspetti sono tanti e non trattandoli con il dovuto peso, potemmo apparire fuorvianti, imprecisi e banali. La prima differenza è distinguere l’investimento immobiliare per una finalità di trading ovvero di compravendita a breve da quello della messa a reddito per un investimento di medio/lungo periodo.

LE REGOLE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

E’ di fondamentale importanza distinguere la finalità di investimento immobiliare perché la finalità di investire in immobili a reddito avrà delle scelte ben precise e diverse per l’investitore che opterà per tale scelta, con regole sistematicamente diverse dal trading immobiliare.

Se la redditività di un immobile data dai potenziali flussi finanziari dei canoni di locazione rispetto alla Location è estremamente ininfluente per un’ operazione di trading. Per investire in immobile a reddito la redditività è uno dei principali fattori da considerare. E il tasso di rendita deve considerare tantissimi fattori tra cui un premio rischio dato dalla tipologia dell’investimento immobiliare preso in considerazione.

PERCHE’ INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Pertanto inizieremo con una prima distinzione della tipologia dell’’ investimento immobiliare e precisamente nella distinzione che facciamo tra un investimento per trading e un investimento per rendita. E ci soffermeremo su quest’’ultima tipologia con un esempio di un operazione di un nostro investitore, per comprendere come a certe condizioni, dato il momento di mercato con bassi tassi, sia possibile ottenere guadagni del 20% annuo sul capitale investito.

LE MODALITA’ DI INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Una prima caratteristica distintiva nell’investire in immobili a reddito è che l’aspetto temporale di medio- lungo periodo deve porre sin da subito quesiti oggettivi in funzione di tale aspetto temporale, come ad esempio la programmazione di un acquisto usando il proprio capitale o preso in prestito. Comprendendo bene che sia in un caso o nell’altro non può essere concepito come un capitale di breve periodo. Se in un operazione di trading di breve termine si può essere meno meticolosi all’ utilizzo della propria liquidità di breve periodo, in un investimento di immobili a reddito tale strada non va assolutamente intrapresa, proprio perché il rischio di trasformare un ottimo investimento in uno pessimo potrebbe avere grandi probabilità, semplicemente perché è stata fatta una cattiva pianificazione finanziaria

INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO CON LA LEVA FINANZIARIA

Ma la differenza tra utilizzare il capitale proprio e quello preso in prestito pone l’investimento in immobili a reddito in una condizione completamente diversa come risultato sul ritorno del proprio capitale ovvero il ROE.

Perché investire in immobili a reddito sfruttando la leva finanziaria può far sì che la rata di mutuo sia interamente pagata con il canone di locazione consentendo di pagare pertanto sia gli interessi del capitale preso in prestito ma soprattutto di ammortizzare il capitale, facendo crescere il nostro ROE nel tempo. Ed è proprio questa prospettiva che rende estremamente vantaggioso nel medio- lungo termine tale tipologia di investimento, dove la variabile “tempo”  diventa sempre più un alleato per preservare e crescere il nostro capitale. E’ sottointeso che i fattori di redditività restino pressoché inalterati per la durata dell’investimento. Per questo conciliare tutti gli elementi  come la scelta dell’immobile, il target del locatario, la durata del finanziamento devono essere frutto solo di scelte razionali e non confuse con scelte tipiche di quando si compra la propria casa. Ponendo il tasso di rendita come uno dei principali fattori di scelta, e considerando che il tasso fisso di un mutuo con durata 15/20 anni oscilla intorno al 2%, possiamo dire che un tasso del 9% può essere considerato in media un ottimo fattore di scelta come tasso di rendita.  Il tasso di rendimento è inversamente proporzionale alla Location, ovvero più la location è di prestigio e più si abbassa il rendimento. Però se l’investimento è fatto con una logica finanziaria e di leva, con le attuali condizioni di mercato, consigliamo di non andare al di sotto del 6%.    

Comunque per rendere il tutto più agevole e comprensibile facciamo un esempio pratico:

Acquisto immobile € 80.000,00

Anticipo liquidità e Acconto € 20.000,00

Mutuo durata 15 anni € 60.000,00

tasso fisso 1,60/ 2,30

importo rata mensile € 375,00/ 403,00

canone di locazione mensile € 450,00

L’importo del canone di locazione paga completamente la rata del mutuo. Pertanto, ipotizzando che alla scadenza del mutuo il valore dell’immobile fosse lo stesso del momento dell’acquisto, possiamo tranquillamente affermare che abbiamo avuto un UTILE/GUADAGNO del 300% in 15 anni e quindi un rendimento del 20% annuo sul nostro capitale iniziale di € 20.000,00.

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